• 比共享單車套路更深的長租公寓:爆倉、跑路、房東和租客兩頭通吃……

           不一樣的配方,一樣的味道。
     
           長租公寓,正在演繹共享單車的套路。
     
           長租公寓頻頻暴雷
     
           8月27日,一位自稱是友客公寓的工作人員,給房東和租客發了一條短信,稱8月16日之后將不能正常打款,自己也不知是否能拿到工資。
     
     
           也就是說,杭州長租公寓“友客”暴雷了!
     
           房東未收到打款,有租客表示交了2萬多房租,未來可能沒地可住,中介拿錢跑路了!
     
           僅僅兩天之后,杭州另一個長租公寓“巢客”也暴雷了。
     
           8月29日,眾多房東和租客得到消息:巢客跑路了。
     
           與“友客”一樣,也是公寓員工主動爆料,率先將噩耗告訴給房東和租客。
     
     
           巢客在杭州規模還挺大,名氣也不小,突然暴雷,引發了眾多房東和租客的強烈不滿。
     
           幾個月前,成都巢客就謊稱銀行凍結資金,拖欠約1.7萬名房主房租,而1.7萬名租客一至兩年租金被騙約億元以上,8月4日巢客公司所有業務員都已離職,位于成都高新區天祥廣場A座辦公室人去樓空。
     
           8月30日,上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間,人去樓空。
     
     
           實際上,長租公寓暴雷不是今年才發生的事。
     
           據不完全統計,2017年就有4家長租公寓陣亡,2018年這一數字來到12家,杭州鼎家、上海寓見一度都是比較知名的品牌。
     
     
           2019年,長租公寓暴雷的數量超過20家,幾乎是前一年的兩倍。
     
     
           2020年,長租公寓唯二上市的兩家公司青客和蛋殼也相繼爆出資金問題。
     
           9月才剛開始,近一周之內就有三家長租公寓相繼出問題。
     
           特別是今年受到疫情影響,很多長租公寓企業的資金壓力可能比較大,現在長租公寓行業或已進入暴雷高發期。
     
           近日,多個城市相關部門、協會密集發布公告提示風險。
     
           9月1日,上海市房地產經紀行業協會發布《住房租賃市場風險提示》,提醒有公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經營模式,一旦出現“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。
     
           同日,廣州市房地產租賃協會亦針對國內市場上出現多家企業“爆倉跑路”現象提醒廣大租客加強風險防范,避免經濟損失。
     
           8月21日,成都市住房和城鄉建設局對外發布住房租賃風險提示,數家住房租賃企業因采取“高進低出”“長收短付”經營模式出現“爆倉”“跑路”,提示住房租賃當事人在租賃活動中需謹慎。
     
           長租公寓為何易暴雷?
     
           “長租公寓”,又名“白領公寓”,“單身合租公寓”,是房地產市場一個新興的行業,將業主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給需要人士。
     
           國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式,利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似“二房東”。
     
           市場上的長租公寓比較常見的模式是后一種,也就是相當于是“中介”或者是二房東。
     
           1、長租公寓并不是全新事物
     
           長租公寓,看似是新興行業,但自這個概念出現到現在,已經有十年左右時間了。
     
           2010年前后,長租公寓概念開始出現,國內首批長租公寓玩家自如、青客就在其中。
     
           租房確實有市場,加上又是新興行業,各路資金開始涌入這個賽道。
     
           2015年,租房被大力鼓勵,很多城市給予了租房市場相應的政策,資金,稅收支持。
     
           長租公寓進入爆發期。
     
           不過進入的玩家實在太多,加上這又是一個需要燒錢的行業,主力資金傾向于選擇有實力的頭部玩家。
     
           市場的門檻也越來越高。
     
           2018年,市場上長租公寓品牌的數量超過2000家。
     
           正是這一年,長租公寓的負面新聞開始不斷爆出,發酵,如“甲醛”事件,租金貸事件。
     
           接踵而至的就是長租公寓暴雷數量越來越多。
     
           2、高收低租模式注定容易暴雷
     
           什么是高收低租?
     
           就是用高于市場的價格,去收房東的房子,再低價租給房客。
     
           首先用高于市場的價格,到房東手里收房子,然后用低價再租給房客。
     
           這不是賠本買賣嗎,是不是傻?
     
           當然不是,長租公寓的核心就是長租。租戶要長時間租房,并且租金一次性結清,而給房東的錢則是一個月結一次。
     
           租金時間不對等,長租公寓就有了很多資金可用。
     
           有錢了,就可以去收更多的房子,越做越大,循環往復。
     
           他們還可能拿租戶的資金去投資,不過,任何投資都是有風險,不可能穩賺不賠的。
     
           無論怎樣,租金低于市場收購價,始終是個窟窿,也就是說其中的成本差價賺不回來,資金鏈很快就會斷裂,進入惡性循環,暴雷就不足為怪。
     
           3,雙向收割
     
           跟其他套路不同,長租公寓的收割對象有些特殊。
     
           房東和租客兩頭通吃。
     
           一般印象中,房東都是比較強勢的一方。
     
           現在他們遇到了硬茬。房東與長租公寓平臺是有合同的,很多房東表示,長租公寓平臺要求降房租,否則就解約。
     
           降房租,房東會有損失,違約,即使是長租公寓單方面違約,也會有損失。
     
           如果暴雷,房東的損失就更大。
     
           中介卷款跑路,房子還在租,租金收不回,租客表示房子已經交錢了,肯定要住,也會產生糾紛,房子能不能順利出租也是一個問題。
     
           還有些房子的房東還在還房貸,長租公寓跑路,銀行的貸款可是一分也不能少。
     
           相對于房東,受傷最大的當然還是租客。
     
           長租公寓的租客一般都是年輕人,很多都是大學生或者是剛走入社會的年輕人。
     
           他們的經濟基礎和收入有限,簽訂合約都是長約,對成功人士,幾萬塊錢可能不算特別多,但對年輕租客壓力還是挺大。
     
           有些租客可能一時間拿不出那么多錢,就有平臺鼓勵他們去銀行貸款,甚至去找其它平臺借錢,一旦長租公寓暴雷,背上債務的情況下,還沒地可住。
     
           長租公寓的未來在哪?
     
           房價高企,鼓勵租房本來是件大好事。
     
           一來,租房的人多了,買房的人自然就少了,可以緩解房地產的供需失衡矛盾;其次,還可以整合租房市場的亂象,形成規?;?,系統化的租房體系,優惠的房租可以為初入社會的年輕人省下一些租房的開支。
     
           只不過,有些長租公寓企業盲目擴張,只想賺快錢,根本就沒有進行有效風險控制。
     
           當初共享單車火爆市場的時候,也是一樣。
     
           數百家共享單車企業入市,單車的顏色都不夠用??善渲泻艽笠徊糠滞婕腋揪筒皇菫榱私鉀Q用戶最后一公里出行難題,而是想著用戶的押金。
     
           OFO破產兩年多來,還有1000多萬用戶等著退押金,按照此前的速度,還需要400多年。
     
           后來,OFO又開始搞起新套路,消費一萬多元,才能退還99元押金,如果要訴訟,要先交6000多元的仲裁費。
     
     
           套路一層又一層,很多消費者只能自認倒霉,這99元,199元押金不要也罷。
     
           現在的長租公寓正在經歷當時共享單車的困境。
     
           那么問題來了,長租公寓還有未來嗎?
     
           答案是肯定的,有!
     
           租房領域的空間依然很巨大,有需求就有市場,剛性需求的根本邏輯沒變。
     
           雖然長租公寓暴雷的企業越來越多,但監管也會更嚴厲,市場的準入門檻也會更高,一大批實力不夠的企業將會被清出市場,未來的長租公寓將只屬于頭部玩家。
     
           資源和資金都會更加集中,企業抵御風險的能力也會更強。
     
           長租公寓的發展模式將會改變。
     
           高收低租模式已經被證明風險極大,相關企業的輕資產運作會是未來長租公寓的大趨勢。
     
           不過,最關鍵一點,企業要有責任心。
     
           作為企業,賺錢無可厚非,但不能只想著用戶的租金,盈利還好,一旦運作不順,資金斷裂,就卷錢跑路,坑了房東,更坑了租客。
     
           同時,長租公寓行業的監管也要加大力度,提高違法成本也是當務之急。
     
           任何新事物發展過程,都不會一帆風順,會經歷陣痛,但如果陣痛都由消費者來買單,代價實在太大。
     
           長租公寓已到了非常關鍵的十字路口,希望未來能逐步走入正軌,成為真正方便房東和租客的平臺,而不是給人添堵的套路。
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